50층까지 높일 수 있지만 재건축조합 참여할까

손경숙 기자 / 기사승인 : 2020-08-04 15:38:20
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공공재개발 방식 두고 이견 노출에 서울시 과천시도 반대 모양새

개발 이익 90% 환수한다는데 누가 하려 들지...

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정부가 4일 발표한 수도권 주택 공급 대책의 핵심은 강남 재건축 활성화를 노린 공공참여형 고밀 재건축이다. 특히 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 사업 시행에 참여한다는 전제하에 용적률이나 층수규제를 대폭 완화해주기로 한 것이 특징이다.  

 

문제는 공공 재건축의 경우, LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축으로, 이를 위해선 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다동참하려는 재건축 조합의 참여 의지가 그만큼 중요해진 셈이다.

 

이번 대책이 요건을 보면 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다는 점이다.

정부는 용적률을 300~500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다. 이를 위해 종상향도 적극적으로 허용한다는 방침이다.

 

고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택, 신혼부부 및 청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

 

정부는 또 주거공간을 최대로 확보하기 위해 현행 90%인 준주거지역의 주거비율도 상한을 없애고 가구당 2인 공원설치 의무 규정도 완화한다.

여기에 정부는 공공임대와 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요나 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

 

35층 제한 해제는 선물 보따리

 

한편 재건축 단지의 용적률 상향이 추진되면서 서울시의 35층 층수 제한도 자연스럽게 풀리는 모양새다. 그동안 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등이 재건축을 추진하면서 층수를 50층까지 올리는 방안을 추진해 왔으나 서울시의 층수 규제에 막힌 상태다.

이들 아파트 외 다른 아파트도 층수를 50층 수준으로 올리는 재건축을 타진하고 있다.

압구정동 현대아파트가 49층 아파트 건립계획을 수립한 바 있고 송파구 신천동 장미아파트 등도 재건축을 통해 50층으로 건물을 올리는 방안을 검토해 왔다.

 

서울시가 도시계획을 수정하면 층수제한은 얼마든 풀릴 수 있다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에는 용도지역별로 용적률이 규정돼 있지만 층수제한과 관련한 규제는 별도로 없다.'

 

 

재건축 조합 적극 참여가 문제주택 소유자 3분의 2 동의 받아야

 

관건은 재건축 조합의 적극적인 참여다. 정부가 나름 좋은 조건을 제시했다고 해도 조합이 응하지 않으면 소용이 없다.

이와 같은 파격적인 혜택에도 불구하고 일반 재건축이 제외된 데 대해 시장은 아쉬움을 나타내고 있다. 당정은 공공 재건축 외 일반 재건축에도 이를 적용하는 방안을 막판까지 검토했으나 결국 일반 재건축은 빠졌다.

일반재건축에 대한 정부의 시각이 부정적이라서 그런 것으로 보인다. 조합 입장에선 LH 등 공공이 사업 시행에 참여하는 것이 결코 반가울 수는 없다.

 

특히 조합원간 첨예한 갈등이 상시적으로 존재하는 재건축 사업의 특징상 가뜩이나 의견이 분분한 재건축 사업에 LH 등이 개입했을 때 사업이 원활히 잘 추진될 수 있을지 의문을 제기하는 시선이 많다. 또 공공재건축 방식으로 전환하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 점도 걸림돌이 될 것으로 보인다.

 

게다가 정부는 용적률 인센티브를 부여하기로 하면서도 이를 통한 조합의 수익은 최대한 환수하겠다는 방침을 밝히면서 90%까지 환수한다는 이야기를 흘렸다. 이 상태에서 민간이 참여할지 의문시된다. 실제로 재건축을 통한 기대수익률이 10%밖에 되지 않는다면 조합으로선 쉽게 나서기 어려울 수 있다.

 

부동산 업계는 혹시 이번 조치로 강남 부동산이 다시 들썩이게 될 것을 염려하는 눈치다. 서울시와 과천시도 반발하고 나섰다. 정부 발표에 초를 치는 형국이다. 비판을 받더라도 좀더 다듬어서 내놓았어야 한다는 지적이 일리가 있어 보이는 상황이다

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