현대에 들어 한국 경제의 불평등·불균형·불공정을 심화하는 가장 큰 문제를 묻는다면 '부동산'을 꼬집는 국민들이 많을 것이다. 아마 압도적 비중일 듯싶다. 역대 정부 모두 이런 문제 인식에 공감하고 저마다 '부동산과의 전쟁'을 선언했으나 편법과 꼼수가 판을 치는 시장과의 싸움에서 번번이 패했다. 문재인 정부 역시 대통령이 직접 국민에게 사과할 만큼 패색이 짙어졌음에도 여전히 강한 규제를 통한 시장 안정을 도모하고 있다. 이에 <데일리이코노미>는 현 부동산 시장 상황을 점검하고 관련 이슈를 집중적으로 살펴볼 계획이다.<편집자주.>

규제·세제 강화 VS 완화

내년 3월 대통령 선거를 앞두고 드디어 여야 후보가 공식적으로 확정됐다. 여당인 더불어민주당에서는 이재명 전 경기도지사가, 제1야당인 국민의힘에선 윤석열 전 검찰총장이 각각 후보로 선출됨에 따라 대선 레이스를 시작했다. 

다양한 국가적 현안들이 줄지어 있지만 '부동산 지옥'으로 대변되는 현 우리 사회의 가장 큰 문제점으로 ‘집값’ 문제가 떠오른다. 이에 이들 후보가 내는 '부동산 공약'에 국가적 관심이 집중된 가운데 실효성 여부를 두고 다양한 의견들이 엇갈리고 있다.

특히 양 후보의 현 상황에 대한 진단이 엇갈리는 만큼 방법론에서도 뚜렷한 온도차를 보이고 있어 배경에 관심이 쏠린다. 

우선 이 후보는 공공주도를 강조한 '기본주택 공급'이란 말로 공약이 압축된다. 여야 모두 주택공급량 확대 목표에는 의견이 일치하고 있으나 양 후보 간 입장차는 여기서부터 정반대 양상을 보이고 있다.

이 후보는 앞서 목표로 밝힌 250만 가구 확대 가운데 100만 가구를 ‘기본주택’으로 공급하겠다는 포부다. 역세권 입지에 공급될 기본주택은 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있는 공공주택이다. 

그간 장기임대 공공주택은 협소한 면적은 물론 열악한 환경 등으로 주거 질이 낮다는 지적을 지속적으로 받아왔다. 이에 이 후보는 중산층까지 거주할 수 있도록 품질 높은 공공주택을 대거 공급해 집값을 안정화하겠다는 것이다. 

이를 통해 현재 전체의 5%에 불과한 장기임대 공공주택 비율을 10%까지 끌어올리겠다는 구상이다. 

반면 윤 후보는 민간 재개발·재건축 활성화 등 민간주도 카드를 꺼내 들었다. 윤 후보 역시 수도권 130만 가구를 포함해 5년간 전국 250만 가구 이상 주택량 공급을 목표로 내걸었다.

윤 후보 공약의 핵심은 '역세권 첫 집 주택'과 '청년 원가주택'이다. 

역세권 첫 집은 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양 주택을 공급하는 것으로, 민간 재건축 단지 용적률을 기존 300％에서 500％로 높이고, 용적률 상향으로 확보된 물량 절반을 공공 기부채납 받는 방식으로 공급하겠다는 것이다. 

청년 원가주택은 시세 대비 저렴한 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주 시 국가에 되팔아 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택이다. 5년 임기 내 30만 가구 공급을 목표로 설정했다. 

문제는 둘 중 누가 대통령에 당선된다 하더라도 이 같은 주택공급 공약이 실현되기 어렵다는 점이다. 아파트는 인허가·착공 등 정해진 절차를 거쳐야 하는데 입주까지 최소 3~4년이 걸린다. 심지어 신도시의 경우 7년 이상 소요된다. 결국 5년 재임 기간 목표 달성이 쉽지 않다는 지적이다. 

"구체적 실현방안 있어야" 지적

두 후보는 부동산시장 규제 및 세제 등에서도 공약 내용이 극명하게 엇갈린다.

이 후보는 투기 근절을 강조하며 '국토보유세 신설'을 약속했다. 이를 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 끌어올려 투기 수요를 잡겠다는 것이다. 

거둬들인 국토보유세 전액은 기본소득으로 지급한다는 방침이다. 기본소득을 목적세로 신설하면 약 80~90%의 국민은 내는 세금보다 받는 기본소득이 더 많은 순 수혜자가 될 것이라는 주장으로, 다주택·고가주택 소유자를 대상으로 중과세하겠다는 의미로 해석됐다. 

아울러 이 후보는 다주택자 및 불필요 부동산에 대해 세금폭탄을 뛰어넘는 징벌적 과세, 불로소득이 불가능할 정도로 높은 세금을 부과해 금융혜택을 박탈하는 등 현 정부 기조를 더욱 강화할 것으로 보인다. 

이에 반해 윤 후보는 문재인 정부서 강화해온 부동산대출 규제 및 세제 등을 완화·개편하는 등 정반대 기조를 분명히 했다.

신혼부부·청년층을 대상으로 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 높이는 등 주담대 규제 완화 등을 통해 실수요자의 주택 구입을 원활케 하겠다는 것이다. 또한 종합부동산세 전면 재검토, 양도소득세 인하 등 세제 개편 계획도 밝혔다. 

아울러 공시가격 현실화의 속도도 늦춰 보유세 급등을 차단하는 한편, 1세대 1주택자의 재산세 부담도 줄이겠다는 복안이다. 임차인의 주거안정을 위해 전·월세 시장을 왜곡시키는 제도도 개편하겠다는 입장이다. 

다만 여야 대선주자들의 부동산 공약에 대해 우려의 목소리가 나온다. 특히 재원 확보에 여전히 의문부호가 달린 가운데, 세부계획 이행을 위한 구체적 현실화 가능성이 성패를 가를 전망이다. 

특히 부동산시장 안정화를 위한 대규모 공급 등 아직까지 '말'만 있을 뿐, 구체적으로 어떻게 투기를 가라앉히면서 실수요자를 보호할 것인지 등에 대한 세부 계획이 나오지 않았다는 지적이다. 결국 시장 상황에 맞춘 공약 재조정 여부가 표심에 큰 영향을 미칠 것으로 점쳐진다.