앞으로 집값 대비 전세가가 90%를 초과하는 주택은 전세보증금반환보증(보증보험) 가입이 거절된다. 또 공인중개사가 임대차계약을 중개할 때 유의사항을 임차인에게 안내하지 않으면 과태료가 부과된다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’을 발표했다.

핵심은 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮추는 것이다.

보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다. 이 같은 전세가율 확대가 무자본 갭투자의 빌미를 제공했다는 지적이 있었다.

국토교통부에 따르면 지난해 주택도시보증공사(HUG) 보증보험에 가입한 24만명 중 약 25%가 전세가율이 90%를 초과한다. 제도 개선 이후엔 4명중 1명은 보증보험 가입이 거절될 수 있는 셈이다.

이와 관련해 국토부 관계자는 “전세가율 100%까지 보증보험 가입을 허용할 때는 전세가와 매매가가 차이가 없는 고위험 주택의 임대차 계약이 많이 체결됐다”며 “보증보험 가입이 거절되면 임차인도 주택의 위험성을 인지해 전세사기를 방지하는데 기여할 것으로 보고 있다”고 설명했다.

반면 보증보험 가입 문턱이 높아지는 것 아니냐는 우려도 없지 않다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “향후 전셋값이 더 떨어질 가능성이 높아 보증보험에 가입하지 못하는 이들이 크게 늘어나지는 않을 것으로 본다”며 “위험 계약을 회피하는 기준으로 90%를 둔 것”이라고 말했다.

전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다.

정부는 감정평가사가 고의로 주택 시세를 부풀려 전세 사기에 가담하는 문제를 방지하기 위해 보증보험 심사 과정에서 실거래가와 공시가가 없는 경우에만 감정가를 주택가격 산정에 활용하기로 했다.

아울러 등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지는 더 촘촘하게 관리하기로 했다.

법 개정으로 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문이다.

정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다.

공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되, 미가입 때는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 한다. 이를 위해선 법 개정이 필요하다.

이번 전세 사기에서 공인중개사가 범행에 가담한 사례가 많았던 만큼 이들에 대한 권한과 책임을 강화하는 내용도 대책에 담겼다. 우선 중개사가 임대인의 세금과 이자의 체납 여부를 임대인 동의 시 확인할 수 있도록 제도를 개선한다.

또 중개사가 임대인의 납세증명서, 반환보증 가입 등과 유의사항을 확인하고 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 임차인이 중개사를 선별할 수 있도록 안심전세 앱을 통해 중개사의 영업정지, 휴업기간 등 정보의 정보를 공개한다.

일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 자유롭게 채용할 수 있었던 중개보조원을 중개사 인원만큼(중개사 1인이 보조원 3인까지 채용) 제한하는 방안도 추진한다.

현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 도입한다.

감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.